北京市老旧厂房更新导则

一、总体要求

第 1 条 编制目的

为贯彻落实《北京市城市更新条例》，指导我市开展老旧厂房更新改造工作，促进高精尖产业加快发展，特编制本导则。

第 2 条 编制依据

1.     住房和城乡建设部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63 号）

2.     《北京市城市更新条例》（2022 年 11 月 25 日北京市十五届人大常委会第四十五次会议通过）

3.     《北京市城市更新专项规划》（京政发〔2022〕20 号）

4.     《关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10 号）

5.     《北京市城市更新行动计划（2021-2025 年）》（京办发〔2021〕20 号）

6.     《北京市实施城市更新行动三年工作方案（2023-2025年）》（京政办字〔2023〕8 号）

第 3 条 更新原则

1.     突出统筹协调。建立健全政府主导、部门协同、市场参与的工作机制，强化政府统筹和主导作用，有序推进老旧厂房更新。

2.     突出转型路径。结合发展实际、业主意愿、产业需求等现实情况，坚持市、区、业主、专业机构多方联动，因地制宜采取企业自主改造提升、社会力量联合改造提升、转型公共服务配套等多种模式。

3.     突出产业定位。老旧厂区综合利用及改造提升后腾退出的空间，要根据区位特点和比较优势，充分论证、科学规划，合理进行产业定位，努力形成特色突出、产业集聚的产业发展态势。

4.     突出集约高效。老旧厂区综合利用及改造提升要按照合理布局、平衡总量、控制时序的要求，引导老旧厂房通过改造再利用，实现产业集聚、用地集约。

第 4 条 适用范围

本导则适用于全市范围内的老旧厂房更新改造活动。使用对象为相关政府部门管理人员及参与老旧厂房更新的策划咨询、勘察设计、建设施工、运营管理及金融机构等相关从业人员。

二、术语解释

第 5 条 老旧厂房

北京市老旧厂房是指全市范围内存在违章、消防安全环保隐患等问题，以及由于疏解腾退、产业转型、功能调整以及不符合区域产业发展定位等原因，造成利用效率较低或者闲置的工业厂房、仓储用房及相关存量设施。利用效率较低是指老旧厂房当前的产出水平低于所属区新增产业项目亩均产出准入标准的 50%。

第 6 条 老旧厂房台账

各区根据老旧厂房的界定要求，对辖区内老旧厂房情况进行摸底，建立老旧厂房台账，并将台账上报市经济和信息化局，形成全市老旧厂房台账。纳入台账管理的老旧厂房更新项目，列入各区政府履约监管和重点服务范畴。台账内老旧厂房更新项目，符合条件的，纳入北京市经济和信息化局高精尖专项资金支持体系。

第 7 条 项目实施方案

项目实施方案是指更新项目在立项前应编制的方案，重点确定规划调整、土地供应、环境影响评价、社会稳定风险评估、可行性研究、项目工程设计以及建设运营模式等内容，作为后续立项、环评、用地、规划等相关审批手续的重要依据。

三、基本规定

第 8 条 更新方式

在符合街区功能定位和规划前提下，鼓励原产权单位（或产权人）通过自主、联营等方式对老旧厂房进行更新改造、转型升级。可成立多元主体参与的平台公司，原产权单位（或产权人）按原使用条件通过土地作价（入股）的形式参与更新改造，平台公司作为项目实施主体，按规划要求推进老旧厂房更新，对设施、业态进行统筹利用和管理。

第 9 条 更新流程

老旧厂房更新改造项目前期研究分为项目申报、列入计划、实施方案编制、联合审查、签订协议等五个步骤。具体政策内容见《老旧厂房更新改造工作实施细则（试行）》。

第 10 条 更新导向

加强对全市工业用地更新改造规划指导，根据本市新增产业的禁止和限制目录要求，原则上，五环内推动“文化+科技”模式改造，鼓励发展公共服务设施，配套商业设施、充电桩以及留白增绿。五环外主要发展先进制造业等高精尖产业，具体如下：

1. 西北部海淀、昌平以及延庆重点发展研发型制造。海淀主要发展医药健康、智能装备产业，昌平主要发展医药健康、智能装备等产业，延庆主要发展无人机产业。

2. 南部大兴、亦庄以及通州重点发展高端制造。亦庄和通州主要发展生物医药、集成电路、新能源智能网联汽车产业；大兴主要发展生物医药、商业航天、氢能等产业。

3. 西部石景山、门头沟、丰台以及房山重点进行产业转型升级。石景山主要发展人工智能、智能装备；门头沟主要发展人工智能；丰台主要发展轨道交通；房山主要发展轨道交通、智能装备。

4. 北部顺义、怀柔以及密云重点发展高端制造。怀柔主要发展高端仪器仪表与传感器、节能环保与新材料、新能源汽车；密云主要发展高端仪器仪表与传感器、节能环保与新材料；顺义主要推进加强制造业与新一代信息技术、产业互联网融合发展。

5. 东北部朝阳、平谷推进制造业开放合作。朝阳打造体现吸引高质量外资参与北京智造的示范集群，平谷加强与北三县协同，主要发展智能制造与装备产业。

第 11 条 规划保障

老旧厂房更新改造过程中涉及未登记建筑手续补办、配建配套服务设施、享受过渡期政策等问题，以《老旧厂房更新改造工作实施细则（试行）》规定为准。

第 12 条 底线要求

1. 不得随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老旧厂房。

2. 不得破坏地形地貌、自然山水格局，不得砍伐古树名木，不得擅自占用城市绿化用地，不得影响城市整体风貌。 3.对既有建筑以保留、修缮、利用为主，原则上除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不得大规模、成片集中拆除现状建筑。既有建筑改造不得降低原有建筑主体结构安全和消防安全标准，涉及既有建筑结构改造或改变建筑设计用途的，应当开展建筑安全检测。

4. 须符合各级国土空间总体规划要求。

5. 须符合生态保护和历史文化管控要求。

6. 须符合全市各城市规划建设管控要求。

四、建筑更新

（一）建筑结构更新

 促进绿色低碳发展，推动工业建筑提质增效和转型利用，重塑现代化城市形象，为产业发展奠定基础。

第 13 条 载体优化

结合优化改造方向优化空间载体，鼓励通过材料置换、构造改造和工艺升级等措施提升既有厂房的建筑性能；鼓励通过隔层改造、增加连廊、电梯等措施，对工业空间进行活化利用；对进行局部改造的部分，应采取措施针对性加固既有结构。

第 14 条 工业特征

在有机融合的基础上，鼓励在材质、色彩、造型元素等方面保留部分浅色外墙或金属墙面等工业立面元素，体现工业风貌特征；鼓励对气楼、通风器等屋面工业设备进行优化利用，对中转堆场、高大厂房等工业生产空间进行优化重构，延续工业空间特征。

第 15 条 绿色低碳

优先利用绿色低碳的新工艺、新技术，优化建筑能耗，助力高质量发展；更换能效达标、节能绿色的可再生能源设备，提升厂区能耗管理水平；鼓励使用热回收系统、光伏等可再生能源设备，回收利用工业生产余废热。

（二）设施设备更新

第 16 条 机电设施

老旧厂房更新改造应对原有厂房的机电系统进行现场调查、评估，结合实际功能需求，制定更新改造方案。现有设备不能满足使用需求、能效等级低于 3 级或低于现行能效标准规定的限定值时，予以更换。老旧厂房新增或更新的机电设备能效应符合国家现行标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》GB55015 和《公共建筑节能设计标准》DB11/687的规定。

第 17 条 给排水设施

根据老旧厂房更新后用水水质、水压要求，采用分质、分区供水，生产给水与生活给水系统宜分别独立设置。更新改造后加压供水设施扬程及流量应满足更新改造后的使用功能需求，并应根据国家现行标准《建筑给水排水设计标准》GB50015校核末端水压。建筑排放废水浓度标准应满足现有规范规定的最严格标准与要求，最低标准应满足国标《GB8978-1996 污水综合排放标准》的要求。

第 18 条 暖通空调

应根据更新改造后的围护结构热工参数、房间功能等条件重新计算每个空调、供暖房间的冷、热负荷，选择合适的暖通空调系统类型和设备选型配置，定期进行维护和保养。通风与空气调节设计应符合《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736 和《工业建筑供暖通风与空气调节设计规范》 GB50019 的规定。

第 19 条 消防设施

老旧厂房更新改造后应设置完善的消防设施，以应对火灾等紧急情况，包括火灾报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、消防栓和灭火器等。各类消防设施应符合国家现行标准《消防设施通用规范》GB55036 和《消防给水及消火栓系统技术规范》 GB50974 的规定。

第 20 条 疏散与避难设施

园区内的建筑应设置消防电梯、消防楼梯间等疏散与避难设施，以保护人员免受火灾、地震等灾害的影响。

（三）道路交通更新

重点针对厂区与周边街区的割裂，对现状车行系统、慢行系统、交通服务站点、停车场地等进行交通体系更新，拓展慢行空间，加强与外围道路的有机衔接，缝合与周边街区的空间关系。

第 21 条 交通衔接

鼓励在车行系统、慢行系统、交通服务站点、停车场地等方面进行交通体系更新，与外围道路有机衔接，缝合老旧厂区与周边城市街区的空间关系。

第 22 条 慢行空间

结合业态转型目标的功能要求，对原有道路进行系统改造通过优化断面、减小路缘石转弯半径、优化渠化交叉口等方式，拓展慢行通行空间。

第 23 条 路面提升

对原有路面进行修补提升时鼓励采用降噪性、透水性好的透水混凝土、透水沥青、透水砖等路面材料，鼓励路面材料采用相对活跃的色彩。

（四）基础设施更新

 以完善厂区城市功能为导向，优化公服、市政等基础设施，构建配套完善、优质高效的设施体系，为留住各类人才和产业空间载体高效运作提供支撑。

第 24 条 设施完善

结合转型设计方向，整治提升水、电、气、讯、照明等市政设施，补充完善缺失的文化教育、养老抚幼等公共服务设施，设施的类型、数量、规模与服务半径应与改造提升功能定位相匹配，促进城市功能完善。

第 25 条 设施升级

结合更新后的功能定位和产业转型方向，加强供水、燃气、供热管网建设和老旧管网改造，建设雨污分流排水系统，完善污水和垃圾收集处理设施，有条件的老旧厂区宜建设地下综合管廊。

（五）环境景观提升

修复老旧厂区生态系统，提升园区景观环境，充分保留并利用工业景观资源，营造特色空间场所，塑造彰显厂区特征、富有艺术气质的特色景观空间。

第 26 条 环境重塑

评估现状污染情况，采用以原位修复为主，异位修复为辅的原则，通过物理、化学、生物等多元技术，达到厂区水、空气、土壤等方面的有效治理。完善绿地及海绵体系，对受损的山体、水体、废弃地等区域实施生态修复，加强厂区与周围环境的有机连接。

第 27 条 空间激活

保护、利用厂区内标志性构筑物、植物、工业景观及空间场所等有价值的景观资源，塑造彰显特色风貌、展现人文场景的景观要素，实现历史与现代气息的交融。

第 28 条 艺术赋能

利用多样化的公共艺术方式，对墙面和地面铺装进行装饰，利用厂区废弃材料进行二次创作；对家具小品进行创意造型、艺术性设计，结合功能性照明增加特色夜景照明，彰显厂区地域文化、提升艺术氛围，突显景观特色。

原文链接：https://jxj.beijing.gov.cn/zmhd/yjzj/202312/P020231226561338458704.pdf